Bail commercial : les 11 points à vérifier avant de signer

La signature d’un bail commercial engage durablement votre activité. Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les enjeux et les pièges à éviter.

Découvrez les 11 questions incontournables à vous poser avant de signer votre bail commercial.

1. Le contrat est-il bien un bail commercial ?

Tous les contrats de location de locaux professionnels ne bénéficient pas automatiquement du statut des baux commerciaux. Ce statut, régi par le Code de commerce, offre des protections précieuses au locataire, comme le droit au renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction.

Pour en bénéficier, il faut notamment exploiter un fonds de commerce ou artisanal dans les lieux, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers, et que le local soit affecté à l’exploitation de ce fonds. Vérifiez bien que votre contrat mentionne expressément qu’il s’agit d’un bail commercial soumis à ce statut.

2. Qui peut signer le bail ?

Avant de signer, assurez-vous que la personne qui s’engage en tant que bailleur a bien le pouvoir de le faire. Si le propriétaire est une société, vérifiez l’identité du signataire et ses pouvoirs (extrait Kbis, statuts, délégation de pouvoir éventuelle). Si vous signez pour une société, assurez-vous d’être autorisé à engager l’entreprise. Une vérification préalable évite les contestations ultérieures sur la validité du bail.

3. Quelle est la durée du bail ?

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Cependant, prévoit des modalités de résiliation anticipée, notamment pour le locataire tous les trois ans (« bail 3-6-9 »). Le bail peut prévoir des exceptions à la faculté de résiliation triennale, notamment pour les baux de locaux monovalents, à usage exclusif de bureaux ou de stockage, ou si le locataire renonce expressément à ce droit dans certains cas (article L145-4 du code de commerce). Il est important de vérifier si le bail prévoit des clauses de résiliation anticipée particulières (clause résolutoire, faculté de résiliation pour le bailleur, etc.) et de bien comprendre les conséquences d’une rupture anticipée. La durée du bail conditionne votre stabilité et votre capacité àinvestir dans votre activité.

4. Quelle activité puis-je exercer dans les locaux ?

Le bail précise la « destination des lieux », c’est-à-dire les activités autorisées. Si vous souhaitez développer ou changer d’activité, privilégiez une clause « tous commerces » ou une destination suffisamment large.

Sinon, toute modification nécessitera l’accord écrit du bailleur, ce qui peut freiner votre développement. Vérifiez également que l’activité envisagée est conforme à la réglementation locale (urbanisme, copropriété, etc.).

5. Comment le loyer est-il fixé et révisé ?

Le montant du loyer initial est librement négocié. Soyez attentif à sa cohérence avec la valeur locative du marché. Vérifiez les modalités de paiement (mensuel, trimestriel), l’existence d’un dépôt de garantie et les conditions de révision du loyer : révision triennale, clause d’indexation (généralement basée sur l’ILC)

Analysez aussi les modalités de révision lors du renouvellement du bail, car le loyer peut être « déplafonné » dans certains cas.

6. Quelles charges, impôts et taxes sont à ma charge ?

La répartition des charges, impôts, taxes et travaux doit être clairement définie dans le bail. Depuis la loi Pinel de 2014, un inventaire précis doit être annexé au contrat. Vérifiez qui paie la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux d’entretien ou de mise aux normes. La loi interdit d’imputer au locataire certains travaux et charges, notamment les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil et les honoraires liés à la gestion du bail par le bailleur. Une mauvaise répartition peut alourdir significativement vos coûts d’exploitation.

7. Quelles sont les conditions de résiliation ?

Le locataire peut en principe donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve de respecter un préavis de six mois par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception. Vérifiez également la présence de clauses résolutoires qui permettent au bailleur de mettre fin au bail en cas de manquement du locataire.

8. Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?

Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des locaux, assurer leur conformité à la destination prévue et prendre en charge certains travaux (gros travaux, mise en conformité...). Le locataire doit payer le loyer, entretenir les locaux et respecter la destination.

Un bail bien rédigé précise clairement ces obligations et limite les risques de litige.

9. Le bail contient-il des clauses restrictives ?

Certaines clauses peuvent limiter votre liberté d’exploitation ou alourdir votre charge financière : clause d’exclusivité (interdiction d’exercer certaines activités dans l’immeuble), clause de non-concurrence, clause interdisant la sous-location, la cession du bail ou clause d’indexation du loyer.

Analysez-les attentivement et négociez-les si besoin.

10. Quels documents doivent être annexés au bail ?

Il convient d’annexer plusieurs documents au bail commercial : état des lieux d’entrée, inventaire des charges, diagnostics techniques (amiante, performance énergétique, risques naturels et technologiques),

état des risques et pollutions... Ces documents protègent les deux parties et évitent les contestations ultérieures.

11. Le bail est-il rédigé par écrit et conforme au formalisme légal ?

Un bail écrit est indispensable pour sécuriser vos droits et obligations. Il doit respecter un certain formalisme et contenir toutes les mentions obligatoires. Un bail mal rédigé ou incomplet peut entraîner des difficultés en cas de litige ou lors de la revente de votre fonds de commerce.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat lors de la rédaction de votre bail commercial ?

Signer un bail commercial est un acte engageant qui conditionne la réussite de votre projet. Prendre le temps de vérifier ces points essentiels, idéalement accompagné par un avocat, vous permettra de sécuriser votre engagement, d’anticiper les risques et de vous consacrer sereinement à votre activité.

Vous souhaitez être accompagné dans la négociation ou la rédaction de votre bail commercial ? Contactez moncabinet pour une analyse personnalisée et la défense de vos intérêts.